תמ"א 38 או תוכנית מתאר ארצית בשמה המלא, היא חלק מפרויקטים של התחדשות עירונית בהם מחזקים מבנים אשר לא עומדים בתקני בטיחות של רעידות אדמה.
התוכנית הוקמה בשנת 2005 על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, והפכה להצלחה מסחררת אשר שינתה לחלוטין את ענף הבנייה בישראל.

במסגרת תמ"א 38 נעשה חידוש לתשתיות המשותפות של הבניין, הרחבת דירות ונוספים מעלית, ממ"ד ואמצעי בטיחות שונים, מה שגורם לשדרוג והעלאת ערך הנכס.
התוכנית מאפשרת לקבלנים ולדיירים בבניין הקיים לבחור האם לחזק ולשדרג את המבנה, או להרוס אותו ולבנות את הבניין מחדש.

תמ"א 38 מתחלקת לשני מסלולים: תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2.

תמ"א 38/1
במסלול זה הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין במשך תקופת הבנייה, נוספות קומות בבניין ומחזקים את הדירות הקיימות ומוסיפים להן ממ"ד.

תמ"א 38/2
במסלול זה הורסים את הבניין לגמרי, ומקימים בניין חדש במקומו, כאשר הבניין החדש עומד בכל תקני הבטיחות העדכניים ביותר.
בתמ"א 38/2 בדרך כלל ניתנות תוספות בנייה בכדי שהיזם יוכל לבנות דירות חדשות ולמכור אותן.